ACHIZITII TERENURI / Criterii

ACHIZITII TERENURI
CRITERII LA ALEGEREA ACESTORA

Serviciile de consultanta personalizate, oferite de arhitect la achizitionarea unui teren, va salveaza procente importante din valoarea investitiei, ajutandu-va sa eliminati costurile inutile ca urmare a alegerilor nefericite, adesea datorate unor date insuficient studiate. Serviciile pot fi:
– gratuite daca se incheie un precontract de proiectare a viitoarei investitii
– platite

CRITERII LA ALEGEREA TERENULUI
1-Nevoi personale imediate
2-Investitie pe termen lung, obtinere de profit din tranzactii ulterioare

GENERALE
• studii comparative cu diferite surse de informare:
– persoane din anturajul privat sau profesional
– internet (burse, site-uri de vanzari imobiliare)
– publicatii tiparite care contin anunturi de vanzari-cumparari
– alte agentii imobiliare
– surse media (ziare, TV, teletext)
– alte baze de date publice

• categorie:
– intravilan (in zona construibila a localitatii)
– teren inregistrat in circuitul agricol > costuri suplimentare (timp, bani)

• parametrii teren (suprafata, deschidere la strada)
– minim 150 mp
– 6m pentru constructii insiruite
– 9 m pentru constructii cuplate
– 12 m pentru constructii izolate

• teren care nu este liber de constructii
– costuri suplimentare care intervin din demolarea constructiilor (proiect pentru demolare, autorizarea demolarii)
– actiuni care conduc la amanarea executiei

• in cazul in care este avantajoasa alipirea la calcan, sau doar construirea pe limita de proprietate, este obligatoriu de obtinut acordul notarial al vecinilor

• sa nu fie traversat subteran de magistrale, conducte sau orie fel de retele principale ale furnizorilor de servicii / utilitati, caz in care sunt necesare zone de protectie cu dimensiuni variabile pe care nu este permisa construirea; se pot realiza modificari, dar cel mai adesea foarte costisitoare; o locatie de exceptie poate fi un argument bun ca sa se initieze un demers in acest sens

• sa nu fie loturi amplasate pe foste gropi de gunoi
– vor fi necesare fundatii speciale, piloni care ajung la mare adancime, aceea a terenului bun de fundare
– verificarea proiectului se va face de catre verificatori atestati MLPTL pentru structuri speciale

• costuri suplimentare datorate structurii terenului
– stancos
– alunecari (terenurile in panta)
– panza freatica la suprafata (inundabil)

• zone invecinate recunoscute ca fiind sit arheologic

• terenuri cu case de patrimoniu care nu pot fi demolate pentru ca nu ne dorim aceasta (de studiat posibilitatea insertiei in noile propuneri)

• amplasate in zone de protectie > constrangeri / conditii care influenteaza parametrii la construire
– zone verzi stabilite prin PUZ/PUG
– zone de protectie pentru monumentele istorice
– terenuri situate in apropierea imediata a apelor
– cai ferate
– aero

• drumul de acces daca este prins in planul de dezvoltare al zonelor virgine (PUZ existent / care nu a expirat), latimea acestuia (de verificat daca vecinii sunt dispusi sa cedeze teren pentru largirea ori crearea de alveole la drumurile de servitute infundate)

• nerealizarea locurilor de parcare necesare in incinta duce la blocajul avizarii. Amenda poate atinge valoarea de 10000 eur / loc de parcare nerealizat (2016).

• vecinatatile – consultati reglementarile PUZ

• distanta pana la cele mai apropiate puncte pentru racordul si bransamentul la utilitati (apa, canal, energie electrica, gaze)

• starea drumurilor si categoria de importanta

• viitoare reglementari urbanistice legate de largirea cailor de circulatie auto sau pietonale, pentru care se va ceda teren

• litigii pe care le poate avea detinatorul terenului de la care doriti sa cumparati (retrocedari, etc.)

• un procent ridicat din valoarea finala a investitiei trebuie sa justifice aceasta alegere; in mod normal, valoarea terenului nu trebuie sa depaseasca 10-15%, cu exceptia amplasamentelor ultracentrale sau de mare interes turistic, de agrement ori comercial

• forma terenului poate reduce neconvenabil aria reala de ocupare a terenului;

• si nu in ultimul rand, daca indicatorii urbanistici ai zonei raspund nevoilor la darea in folosinta a viitoarei investitii

INDIVIDUALE

• distanta fata de arterele principale

• acces rapid la transportul in comun, scoala, piata, servicii (spital,farmacie)

• prezenta gradinilor si parcurilor ridica nivelul calitatii vietii

SPECIFICE INVESTITIILOR DE ANVERGURA

• locatia

• sa nu genereze poluare prin natura activitatilor care se vor desfasura

• studiu de trafic

Raspunsurile la o parte dintre intrebari le aflati solicitand un Certificat de Urbanism de consultare la Primaria de care apartine administrativ terenul.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *