Intrare în legalitate construcție edificată fară autorizație de construire

Vă aduc lămuriri despre posibilitatea intrării în legalitate a unei construcții existente executată fără autorizație de construire. TERMENI UTILIZAȚI ÎN TEXT:

  • CU = Certificat de Urbanism
  • AC = Autorizația de Construire
  • PUG = Plan Urbanistic General al localitatii
  • PUZ = Plan Urbanistic Zonal care reglementeaza o zona din localitate; in Bucuresti exista si PUZ-uri ale sectoarelor;
  • RLU = Regulament Local de Urbanism care este partea scrisă care însoțește PUG sau PUZ și descrie condițiile de construire, după caz
  • POT = Procent de ocupare a terenului
  • CUT = Coeficient de utilizare a terenului
  • ISU = Inspectoratul pentru Situații de Urgenta = pompierii
  • M.O. = Monitorul Oficial
  • Primul pas pe care trebuie să îl faceți este să solicitați unui arhitect să vă evalueze dacă se încadrează în RLU construcția, astfel:

  • – dacă zona permite funcțiunile propuse
  • – dacă se respectă Parametrii Urbanistici POT și CUT
  • – distanțele până la limitele de proprietate
  • – procentul de spații verzi, problema accesului auto in incinta si a indeplinirii cerintei privind numarul necesar de locuri de parcare, etc.
  • Dacă nu le îndepliniți, va trebui să reglați fizic acestea, ajungandu-se la desființări parțiale ale construcției + alte măsuri costisitoare, dar nu întârziați să depuneți pentru legalizarea a ceea ce ați început să construiți. La depunere, documentația va fi ajustată de arhitect și restul specialiștilor implicați, ca să se încadreze clădirea în parametrii urbanistici.

    Ceea ce probabil ați auzit de la cunoscuți este o falsă portiță dată de L7/2020 ( începând cu data de 11 ianuarie 2020, vezi în M.O. nr. 8 din 8 ianuarie 2020 publicarea) de modificare a L/50/1991 [construire și intabulare cu autorizare … Art. 37, paragraful (6)] și pentru modificarea și completarea Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, anume că:

    • dacă au trecut mai mult de 3 ani de la construire, se prescrie fapta construirii fară autorizație (explic mai jos în paragraful “ÎN REALITATE” de ce consider că este o falsă portiță, cel puțin în București și alte orașe mari)
    • pasul următor ar fi să cereți de la primărie un Certificat de Edificare a unei construcții ridicate fară autorizație, construcție dovedită a fi mai veche de 3 ani, care pana sa apara aceasta modificare era considerata lucrare nefinalizata
    • veți vedea că sintagma “intrare în legalitate” tot mai rar o puteți folosi în vreo cerere către primărie, mai nou se acceptă cereri de eliberare CU pt. autorizarea lucrărilor executate deoarece insusi titlul mai demult salvator al Art. 59 din Ordinul 839/2009 descris mai jos, a schimbat mesajul dinIntrarea în legalitate” în „Lucrări de construcții executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia” 
    1. Primăria vă va cere:
    2. expertiza privind rezistența casei
    3. expertiza la foc (pompieri, ISU), după caz / localitate
    4. aviz de la mediu
    5. în mod excepțional unele primarii cer în mod rușinos și expertiza de urbanism, pentru că ar trebui să se limiteze doar să verifice ei Regulamentul de Urbanism local;
    • problema în acest caz ar fi că erau doar 4 experți în urbanism în toată țara și toți au renunțat la licență;
    • exista însă o lista la RUR (= Registrul Urbaniștilor din România) cu niste urbaniști care realizează expertize pentru judecători

      Cel mai probabil nu vi se va cere această expertiză, totuși. În cazul în care primăria refuză ca să vă elibereze Certificatul de Atestare, puteți să dați în judecată institutia, și de la caz la caz, se rezolvă în favoarea petentului.

    Puteți să vă folosiți de această portiță doar dacă indepliniti următoarele:

    • imobilul trebuie expertizat tehnic ca la carte iar expertul trebuie să demonstreze că este mai veche de 3 ani construcția, inclusiv anexele casei trecute în cartea funciară dacă au fundații, sau uneori si la anume utilitati pot sa fie racordate, căpătând astfel un caracter semi-permanent (bucătarii de vară, magazii, mai puțin serele …)
    • puteti sa dovediti că este mai veche de 3 ani, dacă dețineți facturi de la construire, fotografii vechi care trebuiesc expertizate că nu sunt falsificate (exista softuri pentru a realiza aceasta verificare) și martori care să semneze declarații la notariat
    • în plus, L 50 precizează că este necesară expertiza inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situaţia actuală a construcţiilor şi respectarea dispoziţiilor în materie. Adesea nu vă încadrați în POT (Procent ocupare teren) și CUT (Coeficient Utilizare Teren) care se scriu în orice CU ca un extras din Regulamentul Local de Urbanism. Este de verificat dacă macar vă încadrați în permisivul Cod Civil cu distanțele până la limitele de proprietate. S-ar putea să vă indice să întocmiți PUD pentru aprobarea supraetajării, daca va aflati in situatia ca vreti sa supraetajati cu discutabile distanțe până la limita de proprietate poate, dar trebuie să vă asigurați în privat, la primărie, că aveți șanse reale. Nici macar vecinii care in urma cu ceva ani au reusit, nu mai sunt un reper, deoarece de la un an la altul se modicica si legislatia, dar si oamenii care judeca amiabil intr-o prima faza, ori in instanta. Legile actuale lasa loc la interpretari diferite.

    FORMA INITIALA A ART. 37, alin. (6), inainte de a fi fost modificat: “Dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare, care să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire și că există proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, sau, după caz, a unui certificat de atestare a edificării construcției, eliberate de autoritatea administrației publice locale competentă, care să confirme situația juridică actuală a construcțiilor și respectarea dispozițiilor în materie și a unei documentații cadastrale.

    FORMA MODIFICATA a Art. 37, alin. (6): Dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare, care să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire și că există proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, sau, după caz, a unei adeverințe/unui certificat de atestare a edificării construcției. În cazul construcțiilor pentru care execuția lucrărilor s-a realizat fără autorizație de construire, iar împlinirea termenului de prescripție prevăzut la art. 31 nu mai permite aplicarea sancțiunilor, certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției va fi emis/emisă în baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situația actuală a construcțiilor și respectarea dispozițiilor în materie și a unei documentații cadastrale. În situația în care în expertiza tehnică se constată neîndeplinirea tuturor cerințelor fundamentale și a celor relative la încadrarea în reglementările de urbanism, nu se eliberează certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției.”

    ÎN REALITATE:

    • în provincie se dau astfel de certificate multe și cu ușurință în unele zone, dar nu știu dacă și în localitatea dvs. este o practică uzuală
    • opus, în zona Cluj (de exemplu) s-a stopat această facilitare, primaria nu mai primeste astfel de cereri deoarece au prea multe procese deschise pe rol de către petenți
    • neexistand Norme Metodologice de aplicare a acestei legi noi nr 7/2020, rămâne la pura apreciere a Arhitectului Șef sau Șeful local al departamentului de urbanism. Intrebați prin vecini dacă i s-a eliberat cuiva acel Certificat de Atestare cu care puteți să intabulați fără a mai trece printr-un proces de autorizare ca la final să puteți să înscrieți construcția, supraetajată sau nu, în Cartea Funciară
    • cel mai rău ce se poate întâmpla este să vă formuleze o sesizare unii dintre vecini înainte de 3 ani de la construire
    • tot rău ar fi să se dispună de către ISC sau primărie măsura maximă, aceea de desființare construcție adăugată, alta decât cea înscrisă în Cartea Funciară, dar sunt rare aceste cazuri;
    • ISU sperie prin atributiunile legale pe care le are, dar în realitate rar se iau masuri de demolare construcții realizate fară autorizație, la dispozitiile lor; De regula, Disciplina in constructii – I.S.C. dă ordine de desființare;

    Singurul act care mai regleaza azi este ORDINUL nr. 839 din 12 octombrie 2009 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de constructii

    art. 59: intrarea în legalitate
    (3) în situatia în care constructia realizată fără autorizatie de construire întruneşte conditiile urbanistice de integrare în cadrul construit preexistent, autoritatea administratiei publice locale competente poate proceda la emiterea unei autorizatii de construire în vederea intrării în legalitate, în coroborare cu luarea măsurilor legale care se impun, numai în baza concluziilor unui referat de expertiză tehnică pentru cerinta esentială de calitate “rezistentă mecanică şi stabilitate” privind starea structurii de rezistentă în stadiul fizic

    Informativ mai copiez si paragrafele 1 si 2: – (1) organul de control care a sanctionat contraventional pentru fapta de a se executa lucrări de constructii fără autorizatie sau cu încălcarea dispozitiilor acesteia, potrivit prevederilor art. 28 alin. (1) din lege, pe lângă oprirea executării lucrărilor, are obligatia de a dispune luarea măsurilor necesare pentru încadrarea lucrărilor în prevederile autorizatiei, sau de desfiintare a lucrărilor executate fără autorizatie, într-un termen pe care îl va stabili prin procesul verbal.
    (2) în vederea realizării prevederilor alin. (1), potrivit legii, autoritatea administratiei publice competentă să emită autorizatia de construire/desfiintare are obligatia de a analiza modul în care constructia corespunde reglementărilor din documentatiile de urbanism aprobate pentru zona de amplasament,
    urmând să dispună, după caz, mentinerea sau desfiintarea constructiilor realizate fără autorizatie sau cu încălcarea prevederilor acesteia.

    Se complică însă totul dacă veți lăsa să curgă termenul din procesul verbal de constatare întocmit de Disciplina în Construcții prin care vi s-a aplicat amenda și tot nu ați depus documentația pentru obținerea autorizației. Autoritățile vor solicita desființarea. În caz de refuz urmează sesizarea parchetului și demararea unui proces la tribunal. Finalitatea va fi măsura extremă: desființarea forțată.

    Mai menționez alte situații conexe subiectului articolului din blog:

    1. În situația în care a expirat valabilitatea termenului de execuție din AC, se va solicita ​emitere AC pentru continuarea lucrărilor.

    2. Frecvent am mai întâlnit cazul în care CU a expirat în starea de urgentă, caz în care poate fi încă valabil certificatul deoarece actele administrative care au expirat în starea de urgență a pandemiei de Coronavirus se prelungesc automat pe întreaga durată a stării de urgență și încă 3 luni de la încetare.

    CONEXE: ALTE EXTRASE DIN CATEVA LEGI, PRIVIND INTRAREA IN LEGALITATE

    Potrivit art. 561 din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, nu pot fi inițiate și aprobate documentații de urbanism care au ca scop intrarea în legalitate a unor construcții edificate fără autorizație de construire sau care nu respectă prevederile autorizației de construire.

    După care in 2011 intervine precizarea:

    Alin. (7) al art. 56 din LEGEA nr. 350 din 6 iulie 2001, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 373 din 10 iulie 2001, introdus de pct. 34 al art. I din prezentul act normativ, a fost modificat de pct. 35 al art. I din LEGEA nr. 190 din 26 iunie 2013, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 418 din 10 iulie 2013.35. După articolul 56 se introduc două noi articole, articolele 56^1 și 56^2, cu următorul cuprins:

    Articolul 56^1

    Nu pot fi inițiate și aprobate documentații de urbanism care au ca scop intrarea în legalitate a unor construcții edificate fără autorizație de construire sau care nu respectă prevederile autorizației de construire.

    Art. 56^2. Abrogat. […]

    You May Also Like

    4 thoughts on “Intrare în legalitate construcție edificată fară autorizație de construire

    1. ICCJ s-a pronuntat in 2020 si a hotarat ca după 3 ani de la finalizarea fizică a clădirii nu se mai poate aplica o amendă pentru construire fără autorizație.
      La inceputul articolului se mentioneaza ca “dacă au trecut mai mult de 3 ani de la construire, se prescrie fapta construirii fară autorizație și scăpați doar cu amendă”, aceasta fraza este fara sens, daca fapta s-a prescris nu mai exista un temei pentru aplicarea unei sanctiuni contraventionale.
      Daca a fost aplicata sanctiune contraventionala nu se mai poate intra in legalitate prin obtinerea acelui certificat de atestare a edificari constructiei.

      1. @ Cry > Absolut corectă observația, AM EDITAT. S-a intamplat o scăpare în formulare datorată faptului că acest articol l-am extras dintr-un răspuns amplu trimis prin email unui domn și nu am tăiat cât și ce trebuia din text, ocazie cu care constat că așa bâlbâit – greșit i-am răspuns și domniei sale. Fusesem întrebată ce se poate întâmpla cel mai rău dacă demarează o supraetajare înainte de a fi emisă Autorizația de Construire și răspunsul ar fi fost: amendă și intrarea în legalitate (autorizarea lucrarilor executate). Asta în cazul în care alte persoane ar depune sesizări autorităților locale înainte de a trece acești 3 ani. Am fuzionat confuz informațiile, sper că verbal să fi fost mai coerentă în discuțiile cu domnia sa :)

        Totul se întâmplă pe fugă, urma să mai ajustez articolul, abia ieri l-am urcat aici în blog cu speranța că voi mai primi informații de la utilizatori legate de alte cazuri. Interesul meu profesional este să îmi creez o bază de date, să fie de ajutor munca mea celor interesați și pe această cale, online.

        Este o mirare cum de l-ați găsit atât de repede articolul, pentru că Google nu avea cum să îl indexeze într-o zi, poate că v-ați abonat la news-feed RSS mai demult. Mulțumesc frumos pentru atenționare.

    2. Foarte utile informatiile…si comentariile, mai ales ca sunt civilizate si constructive>
      multumesc

      1. @ Mihai > Ma bucura sa aud ca sunt cat de cat de ajutor informatiile. Este onest sa dau inapoi internetului cate ceva din expertiza proprie.

    Leave a Reply

    Your email address will not be published. Required fields are marked *