Intrare în legalitate construcție edificată fară autorizație de construire

2023

ARTICOLUL ESTE STRICT INFORMATIV.  IN ANUL 2024 NU INCHEIEM CONTRACTE AVAND ACEST OBIECT.

TERMENI UTILIZAȚI ÎN TEXT:

• CU = Certificat de Urbanism
• AC = Autorizația de Construire
• PUG = Plan Urbanistic General al localitatii
• PUZ = Plan Urbanistic Zonal care reglementeaza o zona din localitate; in Bucuresti exista si PUZ-uri ale sectoarelor;
• RLU = Regulament Local de Urbanism care este partea scrisă care însoțește PUG sau PUZ și descrie condițiile de construire, după caz
• POT = Procent de ocupare a terenului
• CUT = Coeficient de utilizare a terenului
• ISU = Inspectoratul pentru Situații de Urgenta = pompierii
• M.O. = Monitorul Oficial

Primul pas pe care trebuie să îl faceți este să solicitați unui arhitect să verifice daca ceea ce s-a construit se încadrează în RLU, astfel:

• – dacă zona permite funcțiunile propuse
• – dacă se respectă Parametrii Urbanistici POT și CUT
• – distanțele până la limitele de proprietate
• – procentul de spații verzi, problema accesului auto in incinta si a indeplinirii cerintei privind numarul necesar de locuri de parcare, etc.

Dacă nu le îndepliniți, va trebui să reglați fizic acestea, ajungandu-se la desființări parțiale ale construcției + alte măsuri costisitoare, dar nu întârziați să depuneți documentatia in vederea legalizarii a ceea ce ați început să construiți. La depunere, documentația va fi ajustată de arhitect și restul specialiștilor implicați, ca să se încadreze clădirea în parametrii urbanistici zonali.

Ceea ce probabil ați auzit de la cunoscuți este o falsă portiță dată de L7/2020 ( începând cu data de 11 ianuarie 2020, vezi în M.O. nr. 8 din 8 ianuarie 2020 publicarea) de modificare a L/50/1991 [construire și intabulare cu autorizare … Art. 37, paragraful (6)] și pentru modificarea și completarea Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, anume că:

• in cazul in care au trecut mai mult de 3 ani de la construire, se prescrie fapta construirii fară autorizație (explic mai jos în paragraful “ÎN REALITATE” de ce consider că este o falsă portiță, cel puțin în București și in alte orașe mari)
• pasul următor ar fi să cereți de la primărie un Certificat de Edificare a unei construcții ridicate fară autorizație, construcție dovedită a fi mai veche de 3 ani, care pana sa apara aceasta modificare era considerata lucrare nefinalizata
• veți vedea că sintagma “intrare în legalitate” tot mai rar o puteți folosi în vreo cerere către primărie; mai nou se acceptă formularea: cereri de eliberare CU pt. autorizarea lucrărilor executate deoarece insusi titlul mai demult salvator al Art. 59 din Ordinul 839/2009 descris mai jos, a schimbat mesajul din “Intrarea în legalitate” în „Lucrări de construcții executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia” . Primăria vă va cere:

1. expertiza privind rezistența constructiei
2. expertiza la foc (pompieri, ISU), după caz / localitate
3. aviz de la mediu (APM)
4. în mod excepțional unele primarii cer în mod rușinos și expertiza de urbanism, pentru că ar trebui să se limiteze doar să verifice ei Regulamentul de Urbanism local;

• problema în acest caz ar fi că nu mai putem sa identificam experti urbanisti cu atestare, calitate ceruta intr-un litigiu cu primaria

• exista însă o lista la RUR (= Registrul Urbaniștilor din România) cu niste urbaniști care realizează expertize pentru judecători
  

  Cel mai probabil nu vi se va cere această expertiză, totuși. În cazul în care primăria refuză ca să vă elibereze Certificatul de Atestare, puteți să dați în judecată institutia și, de la caz la caz, se rezolvă în favoarea petentului.

• Puteti să vă folosiți de această portiță numai in cazul in care indepliniti următoarele: imobilul trebuie expertizat tehnic corect iar expertul trebuie să demonstreze că este mai veche de 3 ani construcția; cladirea si anexele acesteia (inscrise în cartea funciară dacă au fundații, sau retele de utilitati, căpătând astfel un caracter permanent (bucătarii de vară, “false locuinte” …)
• puteti sa dovediti că este mai veche de 3 ani, dacă dețineți facturi din timpul construirii, fotografii vechi care trebuiesc expertizate că nu au fost editate (exista softuri la indemana oricarui utilizator pentru a realiza aceasta verificare) și martori care să semneze declarații la notariat
• în plus, L 50/1991 republicata precizează că este necesară expertiza inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situaţia actuală a construcţiilor şi respectarea dispoziţiilor în materie. Adesea nu vă încadrați în POT (Procent ocupare teren) și CUT (Coeficient Utilizare Teren) care se scriu în orice CU ca un extras din Regulamentul Local de Urbanism. Este de verificat dacă macar vă încadrați în permisivul Cod Civil cu distanțele până la limitele de proprietate. Intocmirea unui PUD pentru aprobarea supraetajării poate fi o cale de rezolvare, dar nici un proiectant si nici macar departamentul de urbanism de la primarie nu poate sa certifice ca va fi fi semnata Hotararea de aprobare a proiectului PUD. Acei proprietari care au primit Hotarari favorabile in trecut, nu mai sunt un reper, deoarece de la un an la altul se modifica si legislatia, dar si specialistii care judeca lucrarile. Legile actuale, prin modificari multiple, raman interpretabile, deoarece cazurile sunt greu de personalizat in raport cu niste prevederi care au caracter general, restrans.

CUM OBTIN O ADEVERINTA DE ATESTARE A EDIFICARII UNEI CONSTRUCTII EXECUTATE FARA AUTORIZATIE?

1. Depuneti o cerere tipizata la primarie (unitatea administrativa de care apartine obiectivul construit) prin care veti solicita o: ADEVERINTA DE ATESTARE A EDIFICARII / EXTINDERII CONSTRUCTIEI CF. ART 37, ALIN (6), LG50/1991 – REPUBLICATA CU MODIFICARILE SI COMPLETARILE ULTERIOARE, PENTRU LUCRARI EXECUTATE FARA AUTORIZATIE DE CONSTRUIRE

2. In cazul in care constructia este edificata de multi ani si nu este inscrisa in Cartea Funciara, veti solicita nr cadastral in vederea intabularii. Veti contacta un specialist care este legitimat ca sa inscrie in Cartea Funciara imobilul modificat. In cazul lucrarilor de importanta redusa, cum ar fi mici modificari in compartimentarea unui apartament, se solutioneaza, de regula, prin aceasta adeverinta descrisa mai sus. In cazul unor constructii sau modificari complexe, recomand ca initial sa fie evaluata situatia apeland la consultanta unui arhitect sau a unui specialist in lucrari cadastrale pentru a stabili o varianta (strategie as zice) de abordare a prezentarii documentatiei. Conteaza in procent mare ceea ce veti scrie in cererea adresata primariei si in memoriul explicativ, pentru a evita situatii complicate, cand de fapt pot fi simple.

ALTE MODIFICARI LEGISLATIVE

• Decizie de admitere > RIL nr. 13/2019, publicată în Monitorul Oficial nr. 440 din 3 iunie 2019: Lipsa autorizației de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum și lipsa procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor constituie impedimente pentru recunoașterea pe cale judiciară, în cadrul acțiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcții realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii.

• FORMA INITIALA A ART. 37, alin. (6), inainte de a fi fost modificat: “Dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare, care să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire și că există proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, sau, după caz, a unui certificat de atestare a edificării construcției, eliberate de autoritatea administrației publice locale competentă, care să confirme situația juridică actuală a construcțiilor și respectarea dispozițiilor în materie și a unei documentații cadastrale.“

• FORMA MODIFICATA a Art. 37, alin. (6): “Dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare, care să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire și că există proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, sau, după caz, a unei adeverințe/unui certificat de atestare a edificării construcției. În cazul construcțiilor pentru care execuția lucrărilor s-a realizat fără autorizație de construire, iar împlinirea termenului de prescripție prevăzut la art. 31 nu mai permite aplicarea sancțiunilor, certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției va fi emis/emisă în baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situația actuală a construcțiilor și respectarea dispozițiilor în materie și a unei documentații cadastrale. În situația în care în expertiza tehnică se constată neîndeplinirea tuturor cerințelor fundamentale și a celor relative la încadrarea în reglementările de urbanism, nu se eliberează certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției.”

NOU !!! >>> (la 11-01-2020, Alineatul (6) din Articolul 37 , Capitolul IV a fost modificat de Punctul 14, Articolul II din LEGEA nr. 7 din 6 ianuarie 2020, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 8 din 08 ianuarie 2020 )

ÎN REALITATE:

• în provincie se elibereaza astfel de certificate cu mai multa ușurință
• opus, in localitati mari, spre exemplu Cluj, s-a stopat această facilitare, primaria nu mai primeste astfel de cereri deoarece au prea multe procese deschise pe rol de către petenți
• neexistand Norme Metodologice de aplicare a acestei legi noi nr 7/2020, rămâne la aprecierea Arhitectului Șef cat de grave ar fi abaterile
• masura extrema este sa fie emis Ordinul de desfiintare – cu inceperea demolarii din initiativa proprietarului sau executie silita, demolarea facandu-se tot pe cheltuiala acestuia

Singurul act care mai regleaza azi situatii complicate este ORDINUL nr. 839 din 12 octombrie 2009 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de constructii

art. 59: intrarea în legalitate
(3) în situatia în care constructia realizată fără autorizatie de construire întruneşte conditiile urbanistice de integrare în cadrul construit preexistent, autoritatea administratiei publice locale competente poate proceda la emiterea unei autorizatii de construire în vederea intrării în legalitate, în coroborare cu luarea măsurilor legale care se impun, numai în baza concluziilor unui referat de expertiză tehnică pentru cerinta esentială de calitate “rezistentă mecanică şi stabilitate” privind starea structurii de rezistentă în stadiul fizic

Informativ mai copiez si paragrafele 1 si 2: – (1) organul de control care a sanctionat contraventional pentru fapta de a se executa lucrări de constructii fără autorizatie sau cu încălcarea dispozitiilor acesteia, potrivit prevederilor art. 28 alin. (1) din lege, pe lângă oprirea executării lucrărilor, are obligatia de a dispune luarea măsurilor necesare pentru încadrarea lucrărilor în prevederile autorizatiei, sau de desfiintare a lucrărilor executate fără autorizatie, într-un termen pe care îl va stabili prin procesul verbal.
(2) în vederea realizării prevederilor alin. (1), potrivit legii, autoritatea administratiei publice competentă să emită autorizatia de construire/desfiintare are obligatia de a analiza modul în care constructia corespunde reglementărilor din documentatiile de urbanism aprobate pentru zona de amplasament,
urmând să dispună, după caz, mentinerea sau desfiintarea constructiilor realizate fără autorizatie sau cu încălcarea prevederilor acesteia.

Se complică însă totul dacă veți lăsa să curgă termenul din procesul verbal de constatare întocmit de Disciplina în Construcții prin care vi s-a aplicat amenda și tot nu ați depus documentația pentru obținerea autorizației. Autoritățile vor solicita desființarea. În caz de refuz urmează sesizarea parchetului și demararea unui proces la tribunal. Finalitatea va fi măsura extremă: desființarea forțată.

CONEXE: ALTE EXTRASE DIN CATEVA LEGI, PRIVIND INTRAREA IN LEGALITATE

Potrivit art. 561 din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, nu pot fi inițiate și aprobate documentații de urbanism care au ca scop intrarea în legalitate a unor construcții edificate fără autorizație de construire sau care nu respectă prevederile autorizației de construire.

După care in 2011 intervine precizarea:

Alin. (7) al art. 56 din LEGEA nr. 350 din 6 iulie 2001, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 373 din 10 iulie 2001, introdus de pct. 34 al art. I din prezentul act normativ, a fost modificat de pct. 35 al art. I din LEGEA nr. 190 din 26 iunie 2013, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 418 din 10 iulie 2013.35. După articolul 56 se introduc două noi articole, articolele 56^1 și 56^2, cu următorul cuprins:

Articolul 56^1

Nu pot fi inițiate și aprobate documentații de urbanism care au ca scop intrarea în legalitate a unor construcții edificate fără autorizație de construire sau care nu respectă prevederile autorizației de construire.

Art. 56^2. Abrogat. […]

SE MAI POT PRELUNGI CERTIFICATELE DE URBANISM SI AUTORIZATIILE DE CONSTRUIRE IN TEMEIUL LEGILOR EMISE IN PERIOADELE DE ALERTA SI STARE DE URGENTA ?

UPDATE 2022:

1. În situația în care a expirat valabilitatea termenului de execuție din AC, se va solicita o ​emitere a unei AC pentru continuarea lucrărilor.

2. Frecvent am mai întâlnit cazul în care CU a expirat în starea de urgentă, caz în care poate fi încă valabil certificatul deoarece actele administrative care au expirat în starea de urgență a pandemiei de Coronavirus se prelungesc automat pe întreaga durată a stării de urgență și încă 3 luni de la încetare. UPDATE 2022: Perioada de urgenta sau alerta pandemica s-a incheiat in 09.03.2022. Conform Legii 55/2020 care permitea prelungirea automata a valabilitatii Certificatelor de Urbanism, avizelor si acordurilor si-au pierdut definitiv valabilitatea in data de 06.06.2022 (adica dupa 90 de zile de la data incheierii perioadei pandemice). Prelungiri ale Certificatelor de Urbanism si Autorizatiilor de construire s-au putut realiza numai pana la data de 16.05.2022.

Contribuiti la centralizarea de noi informatii / republicari de legi care nu au fost mentionate in articol [arh Livia Geambasu: Mob. 0723 052 032]