CUMPARARE TEREN/ Criterii / Sfaturi

ACHIZITII TERENURI
CRITERII LA ALEGEREA ACESTORA

Printre cele mai dese intrebari care mi s-au pus in discutiile cu clientii a fost si urmatoarea:

La ce sa fiu atent cand cumpar un teren ?

Serviciile de consultanta personalizate oferite de arhitect la achizitionarea unui teren va salveaza procente importante din valoarea investitiei, ajutandu-va sa eliminati costurile inutile ca urmare a alegerilor nefericite, date insuficient studiate. Serviciile pot fi:
1 – Gratuite daca se incheie un precontract de proiectare a viitoarei investitii
2 – Platite daca implica analiza de documente si / sau deplasari in teren. Esential este ca arhitectul sa faca o evaluare sa va spuna daca sunt indeplinite conditiile sa puteti construi ceea ce intentionati, achizitionand acel teren. Sau macar sa va spuna cam ce puteti sa construiti in parametrii urbanistici ai zonei, caz in care vanzatorul trebuie sa se ingrijeasca sa puna la dispozitie un Certificat de Urbanism informativ eliberat de Primaria in administratia careia figureaza teritorial terenul, acolo unde se platesc taxe si impozite si acolo unde va indica acel Extras de Carte Funciara care se poate obtine online de AICI (click). Costul este de 20 de lei acum in anul 2020.

CRITERII LA ALEGEREA TERENULUI
Expunem mai jos date colectate din observatiile noastre adunate in aproape 30 de ani de cariera in proiectarea de arhitectura. Motele pentru care cumparam sunt multiple, dar extrag doua principale:
1 – Nevoi personale imediate
2 – Ca investitie pe termen lung, obtinere de profit din tranzactionari ulterioare

GENERAL VALABILE
COMPARA ! – studii comparative cu alte terenuri, informatii provenite surse de informare alternative: alte persoane / cunostinte din anturajul dumneavoastra privat sau profesional, internet (burse, site-uri de vanzari imobiliare sau cu “diverse”), publicatii tiparite care contin anunturi de vanzari-cumparari, ale agentiilor imobiliare, surse dedicate media (ziare, TV, teletext), alte baze de date publice
INTRAVILAN ? – Dacã terenul este intravilan (in zona construibila a localitatii) sau inca nu este teren scos din circuitul agricol (implica niste costuri suplimentare: timp, bani)
DESCHIDERE LA STRADA – Terenurile libere de constructii sa aiba minim 8 m deschidere la strada; la mai putin de atat, numai interventii pe cladiri existente puteti realiza;
DESCHIDERE 30 ML – Terenurile cu deschidere la strada mai mare de 30 de ml necesita PUD conform Legii 50, dar acolo unde primariile si-au facut PUZ-uri locale (unele sectoare din Bucuresti, cum este si Sectorul 5) schimba aceasta constrangere; am intalnit situatia cand a fost aprobat PUD-ul de catre Comisia de specialitate si respins de Consiliul Local al Primariei care avizeaza, pe motiv ca vecini certareti tot depuneau plangeri ca nu doreau constructii noi mai inalte de parter + etaj alaturi de blocul lor, desi proiectul respecta distantele, regimul de inaltime si insorirea, functiune identica (locuire), toti parametrii urbanistici admisi in zona, etc.; in acest caz, investitorul poate sa dea in judecata fiecare membru al Consiliului Local ca persoana fizica, individual, si sa justifice votul negativ, deoarece in raspunsul de la Primarie nu se inregistreaza motivatii (!!!), evident, in mod abuziv; aveti grija sa nu actionati in justitie Consiliul Local ca organism al Primariei, deoarece vi se inchid drumurile.
LIBER DE CONSTRUCTII – Daca este liber de constructii sau exista constructii care necesita desfiintare / demolare (costuri proiectare + autorizatie demolare ceea ce implica amanarea lucrarilor); CLICK AICI pentru mai multe informatii despre Autorizarea demolarii / desfiintarii
PARAMETRII URBANISTICI AI ZONEI – si nu in ultimul rand daca indicatorii urbanistici ai zonei raspund nevoilor la darea in folosinta a viitoarei investitii
STUDIU TOPOGRAFIC – la investitiile importante este necesar sa aduceti un topometrist sau cadastrist ca sa intaruseze terenul, deoarece poate sa pice prin curtile vecinilor vreun colt de teren, din cauza unor neactualizari cadastrale nerealizate de ambii vecini; adica sa nu corespunda situatia din Cartea Funciara cu cea din teren si sa apara astfel litigii care pana se lamuresc juridic, sa va afecteze tot acest timp de asteptare, afacerea, sau planul de viata;
STUDIU GEOLOGIC – un studiu geologic este obligatoriu inainte de achizitiile de terenuri situate pe langa lacuri sau ape curgatoare, pe terenurile in panta, montane sau de la deal, care se pot surupa (am intalnit caz in care a plecat casa vecinului din deal, cand s-a sapat) pe un istoric incert sau in zonele recunoscute ca apa freatica se afla cam la suprafata (intrebati vecinii si Primaria !!!); cei care fac parcari la subsolurile cladirilor trebuie sa fie foarte atenti la nivelul apei freatice;
STRUCTURA TEREN – costuri suplimentare datorate structurii terenului (stancos, alunecos-sprijiniri de maluri, panza freatica la suprafata, inundabil, etc.)
GROAPA GUNOI – sa nu fie amplasate pe foste gropi de gunoi (in aceste cazuri sunt necesare fundatii speciale, pe piloni la mare adancime a terenului bun de fundare, studii de specialitate AF care costa)
MAGISTRALE ASCUNSE – sa nu fie traversat subteran de magistrale sau retele principale ale furnizorilor de servicii – utilitati (gaze, energie electrica, apa-canal retele principale sau neautorizate si aflate in litigiu
DISTANTE RETELE UTILITATI – este insa importanta distanta de la noua constructie si pana la punctul de racord / bransament cu retelele de utilitati; este de bine daca exista terenuri construite cat mai aproape de lotul pe care doriti sa il cumparati; distanta pana la cele mai apropiate puncte pentru racordul si bransamentul la utilitati (apa, canal, energie electrica, gaze sunt principalele)
SIT ARHEOLOGIC – zone invecinate recunoscute ca fiind sit arheologic > 100 ml zona de protectie, caz in care va trebuie Studiu Arheologic Teoretic de la Muzeu sau Institutul Parvan (pentru Bucuresteni) ori arheologi acreditati; fie se va recomanda supravegherea la sapatura cu Autorizare din partea CNA (Comisia Nationala de Arheologie), fie Certificat de descarcare arheologica daca terenul este parte din Sit-ul Arheologic, caz in car este complicat si costisitor pentru ca se va recomanda Cercetare Arheologica in teren; exista zone in care actual se afla case, greu ati banui ca se afla intr-o zona protejata; informatia nu o puteti afla decat de la primarie, cerand un Certificat de Urbanism informativ, sau de la directiile de Cultura (Patrimoniu, Muzeu sau in Bucuresti si de la Institutul de Arheologie Vasile Parvan) carora trebuie sa le inaintati o cerere de informare
MONUMENTE – terenuri cu case de patrimoniu care nu pot fi demolate (aici va trebuie musai un arhitect specializat in restaurari si reabilitari Monumente, ca sa studieze posibilitatea insertiei in noile propuneri)
ZONE PROTEJATE – atentie la orice fel de zone de protectie (zone verzi recunoscute PUZ/PUG ca fiind de protectie, ape, cai ferate, aero, arheologie)
DRUM INFUNDAT – drumul de acces daca este prins in planul de dezvoltare al zonelor virgine, latimea acestuia (de verificat daca vecinii sunt dispusi sa doneze teren pentru largirea ori crearea de alveole la drumurile de servitute infundate)
VECINATATILE – consultati reglementarile PUZ (constrangeri privind regimul de inaltime in relatia cu constructiile deja existente, daca acelea au fost ridicate legal; in caz contrar puteti contesta)
PARCAREA – posibilitatea asigurarii in incinta (suprateran sau subteran) a locurilor de parcare cu suplimentarea numarului in functie de destinatia cladirii); necesare 2 locuri de parcare in incinta la caseele sau apartamentele care masoara mai mult de 100 mp suprafata construita (cu tot cu ziduri; fara ziduri se numeste suprafata utila);
DRUMURI – starea drumurilor prin care se realizeaza accesul si categoria lor de importanta; in orasele mari atentie ca va complicati daca exista statie de transport in comun la trotuarul din fata lotului vostru;
SISTEMATIZARE PUG / PUZ (REGLEMENTARI) – viitoare sistematizari care va pot taia din teren pentru largirea cailor de circulatie auto sau pietonale
POSIBILE LITIGII – litigii ale detinatorului terenului de la care cumparati, atentie la posibile retrocedari (a se analiza istoricul juridic)
VALOARE TEREN – un procent ridicat din valoarea finala a investitiei trebuie sa justifice aceasta alegere (in mod normal valoarea terenului nu trebuie sa depaseasca intre 10-15% procente din valoarea totala a investitiei)
FORMA TEREN – forma terenului poate reduce neconvenabil aria reala de ocupare a terenului; trebuie sa fiti flexibili, in acest caz, la adoptarea de volumetrii neconventionale care costa mai mult decat cele rectangulare
NECESITATI SPECIFICE – mai nou, dupa suferinta perioadei “COVID” din anul 2020, unii doresc sa se mute in zone izolate unde nu sunt asigurate utilitati in zona; in acest caz, se poate fora un puț / foraj de apa potabila, sa folosesti energia solara si eficienta termic, sa amplasezi o fosa ecologica pentru deversarea apei uzate menajere si astfel vei avea o “CASA VERDE”;

SPECIFICE – PENTRU NEVOI PERSONALE
In plus fata de cele general valabile, mai sus mentionate:
TRANSPORT AUTO – distanta fata de arterele principale
TRANSPORT IN COMUN – acces rapid la transportul in comun, scoala copiilor, piata, super-market, spital / farmacie, retele optice subterane furnizor de internet =avantaj (statistica indica schimbarea jobului in medie la 5 ani, in mod normal nu este un criteriu de luat in seama pe termen lung)
PARCURI – vecinatatea cu gradini si parcuri ridica nivelul calitatii vietii
REPUTATIE CARTIER – iti vei asuma traiul in zonele cu reputatie dubioasa din punct de vedere al sigurantei persoanelor si linistii publice
VECINII – cunoaste-ti vecinii !

SPECIFICE INVESTITIILOR DE ANVERGURA
• locatia
• se achizitioneaza in perioadele de criza, cand scad preturile
• sa nu se supuna unor amendamente din partea agentiei de Mediu privind impactul viitoarelor investitii (poluare prin natura activitatilor care se vor desfasura, poluare fonica, daca genereaza trafic deosebit in zona)
<<<<<<<<<<<<<<<
Raspunsurile la o parte dintre intrebari le aflati solicitand un Certificat de Urbanism la Primaria de care apartine administrativ, terenul.
Pasul urmator, partea juridica la tranzactionarea in sine nu mai tine de arhitect, dar vom mai publica informatii in acest blog cu descrierea pasilor urmatori.

Acest site este interactiv. Lasati mesaje in mesageria de mai jos, sau daca vreti sa scrieti un text mai lung, trimiteti email la adresa edrissrl[at]gmail.com descriind situatii particulare de care v-ati lovit si care merita a fi mentionate mai sus, sau daca doriti sfaturi suplimentare.

You May Also Like

One thought on “CUMPARARE TEREN/ Criterii / Sfaturi

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *